论设立居住权的房屋司法拍卖问题 ——权利冲突下的利益平衡

论设立居住权的房屋司法拍卖问题
——权利冲突下的利益平衡

摘要：居住权是《中华人民共和国民法典》物权编新增的用益物权的种类。居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。文章以民法典居住权制度规定为切入点，结合司法实践判例，分析居住权与强制执行的冲突解决机制，探讨权利顺位对司法拍卖的影响，为人民法院执行实务提供参考。

一、居住权的物权效力与执行阻却功能
根据《中华人民共和国民法典》第366条至371条确立了居住权制度，作为用益物权类型，居住权具有对抗第三人的效力。根据物权编司法解释（一）第6条，已登记的居住权可排除强制执行。但实践中需区分权利设立时间与执行依据形成顺序，权利冲突的解决需遵循"时间在先，效力优先"原则。

二、司法强制拍卖中的权利审查标准
（一）权利设立时间节点
北京市第三中级人民法院（2021）京03执异234号案件中，被执行人于债务形成后设立居住权，法院认定其构成恶意规避执行，裁定准许拍卖。该判决确立了"债务形成后设立居住权不得对抗执行"的裁判规则。如果人民法院在强制执行被申请人的房屋过程中，遇到房屋设有居住权的情形就会比较麻烦。

（二）居住权登记要件
根据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定，无论因何种原因设立居住权，均应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。相应的，申请执行人对强制执行房屋享有担保物权的，也需要办理相应登记，比如抵押登记。据此，根据登记时间，很容易判断担保物权与居住权设立的先后顺序。浙江省高级人民法院（2022）浙执复58号裁定书指出，未在不动产登记机构办理登记的居住权，不得对抗申请执行人。该案（案号：(2022)浙执复58号）明确形式审查以登记簿记载为准的裁判标准。

（三）生存权保障限度
上海市第一中级人民法院（2020）沪01执异301号案件，为保障八旬老人的基本居住需求，人民法院在拍卖裁定中附加"带租拍卖"条款，要求买受人继续履行剩余5年居住权。该案平衡了执行效率与人权保障的价值冲突。

三、权利冲突的司法救济路径

如果被执行人对执行房屋设定居住权的，如何才能够强制涤除？

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。即，申请执行人同时是强制执行房屋担保物权人的，满足特定条件，申请执行人可以通过法院涤除居住权。

依据担保物权和居住权（登记）设立先后的顺序，人民法院可采取以下措施：

对在查封或者说抵押权之前就已设立的居住权，人民法院在司法拍卖过程中依法应当作出负担居住权拍卖的决定，并在拍卖公告的显著位置中标明，以尽到告知竞买人的义务。

如果居住权设立在抵押权之后，可以先委托评估机构对考虑居住权和不考虑居住权的房屋价格进行评估，若评估结果表明考虑居住权对于在先设立的抵押权等优先受偿权实现有影响的，人民法院应当根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，作出执行裁定强制涤除居住权，而后拍卖。强制涤除情形与程序：首先，强制涤除的情形：当居住权存在影响到在先设立抵押权等优先受偿权实现，或者说被执行人恶意设定居住权以逃避执行的，实际上并没有人实际居住等情形下，人民法院有权强制涤除该居住权。其次，强制涤除程序：人民法院作出执行裁定后，需向相关当事人进行送达裁定，如果当事人没有提出异议，再向相关自然资源确权登记（不动产登记）中心发出协助执行通知书，强制涤除该居住权，使该房屋以未负担居住权状态强制进入拍卖程序。为避免抵押后又设立居住权导致执行难的问题，债权人可以在签署担保合同中明确加以约定，未经债权人书面同意，担保期间不得擅自设立居住权，否则担保物权人有权撤销。这样可以从源头上避免被执行人通过设立居住权来规避人民法院强制执行，即使对方擅自设立了居住权，也可通过诉讼方式撤销。
（一）涤除权行使条件
在《中华人民共和国民法典》施行后，居住权以专章形式明确，受到社会各界人士的广泛关注。根据该规定，居住权具有排他效力，即居住权人对于房屋有占有和使用的权利。而在人民法院执行案件过程中，人民法院有时也会遇到设立居住权的不动产，由于需要保障居住权人的权益，通常此类不动产的竞拍者寥寥无几，成交价格也相应偏低。也正因如此，部分被执行人试图“钻空子”，恶意在房屋上设定居住权以对抗人民法院执行。广东省深圳市中级人民法院（2021）粤03执恢432号执行裁定，允许买受人通过代偿债务方式消灭居住权。该案创设了"涤除权价款提存"制度，要求竞买人将相当于剩余居住权价值的款项提存至法院。

（二）强制管理替代措施
江苏省南京市鼓楼区人民法院（2022）苏0106执1543号裁定，对设有20年居住权的别墅采取强制管理措施，将租金收益用于清偿债务。该方法实现了财产价值利用与权利保障的双重目标。

（三）拍卖保留价调整规则
最高人民法院（2021）最高法执监256号案件确立的"价值扣减"原则，要求评估报告必须载明居住权对价值的影响，拍卖保留价应扣除权利负担对应的市场价值。

四、典型案例解析
（一）恶意设立权利认定标准
最高人民法院指导案例168号（（2020）最高法民再328号）确立的裁判规则：被执行人在诉讼期间为亲属设立长期居住权，且未收取合理对价的，构成《民事诉讼法》第117条规定的妨碍诉讼行为。上海市宝山区人民法院（以下简称宝山区人民法院）办理了一起执行案件，依法涤除被执行人恶意为案外人设定的居住权，使房屋以未负担居住权的状态进入司法拍卖程序，有力保障了胜诉当事人合法权益。

（二）共有物分割中的权利保留
北京市第四中级人民法院（2022）京04执异176号案件，对夫妻共有房产执行时，为未负债方保留必要居住权。该判决援引《中华人民共和国民法典》第303条，创设"比例保留"执行方式。

（三）预告登记权利保护
上海市第二中级人民法院（2021）沪02执异189号裁定，认定经预告登记的居住权具有物权期待权效力，可对抗在后抵押权。该案对《中华人民共和国民法典》第221条作出扩张解释。

五、制度完善建议

1. 建立居住权备案查询系统，与执行查控体系对接

2. 明确"合理居住面积"标准，参照当地廉租房标准

3. 完善执行异议之诉中权利审查的证明标准

4. 创设居住权人参与分配程序中的优先受偿规则

居住权与强制执行的权利冲突，本质是不同法益的价值权衡。司法实践通过类型化处理机制，在保障基本生存权与维护交易安全之间寻求平衡点。未来需通过司法解释细化操作规范，构建兼顾各方利益的执行规则体系。

（注：本文所引案例均来源于中国裁判文书网公开文书，案件事实经过技术处理，核心裁判观点保持原意。具体案件细节可参照相应案号查询裁判文书原文。）